전세 계약서 작성 시 주의할 점 (상황별 특약문구예시,계약서양식)

안녕하세요!

오늘은 전세 계약서를 작성할 때 반드시 확인하고 주의해야 할 사항들에 대해 상세하게 알려드리겠습니다.
특히 전세 계약이 처음이신 분들은 계약서를 작성할 때 어떤 내용을 포함해야 하는지,
그리고 어떤 부분을 놓치기 쉬운지 잘 모를 수 있습니다.

이 글 하나로 전세 계약서를 꼼꼼하게 쓰는 법부터 항목별로 꼭 확인해야 할 내용까지 완벽하게 안내드릴게요!

임대차 계약서 작성시 주의사항 또는 특약 설정은?

1. 왜 전세 계약서가 중요한가요?

전세 계약서는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 권리와 의무를 명확하게 약속하는 법적 문서입니다.
하지만 많은 분들이 "부동산에서 알아서 해주겠지"라고 생각하고 내용을 제대로 확인하지 않아
보증금 반환 문제, 수리 책임 분쟁, 계약 파기 문제 등이 발생하기도 합니다.

따라서 계약서에 들어가는 모든 항목을 이해하고 정확하게 작성하는 것이 전세 사기를 예방하는 첫걸음입니다.

2. 전세 계약서 필수 항목과 주의할 점 (항목별 상세 설명)

아래는 전세 계약서에 반드시 포함되어야 할 필수 항목과 주의사항입니다.

✅ ① 임대인과 임차인 인적사항

• 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 이름, 주소, 주민등록번호, 연락처가 정확히 기재되어야 합니다.
• 등기부등본 상의 소유자와 계약서 상 임대인이 일치하는지 반드시 확인하세요.

주의: 대리인 계약 시 위임장, 인감증명서 확인 필수이며 추가적으로 임대인과 전화통화로 추가확인하면 완벽함.

✅ ② 목적물의 표시 (임대 대상 부동산 정보)

• 주소, 동호수, 건물 면적, 전용면적 등 구체적으로 명시
• 부속 시설 (주차장, 창고 등) 사용 가능 여부도 명확히

예시: "서울시 강남구 ○○로 ○○길 ○○아파트 101동 101호'

주의: 주소가 정확하지 않으면 법적 보호를 못 받을 수 있음. (등기부등본에 표기된 주소로 기입하는 것이 좋다)

✅ ③ 임대 기간

• 입주일, 종료일 명확 기재 (보통 2년)
• 중도 해지 조건 포함 여부 확인

예시: "임대 기간: 2025년 4월 1일부터 2027년 4월 1일까지 (2년)" : 임대차기간은 초일 불가산한다 (민법 제157조)

➡️ Tip: 계약 기간이 끝나기 전 갱신 여부 논의도 중요.

✅ ④ 전세 보증금 및 지급 방식

• 총 전세 보증금과 지급 방식 (계약금, 중도금, 잔금) 명확히
• 각 지급일, 금액, 계좌번호 명시

예시:

• 계약금: 1,000만 원 (2025년 3월 1일 지급)
• 중도금: 3,000만 원 (2025년 3월 15일 지급)
• 잔금: 1억 원 (2025년 4월 1일 지급, 잔금 지급과 동시에 입주)

주의: 계좌번호 명의자가 집주인인지 확인. 입금여부도 반드시 확인필수.

✅ ⑤ 계약 목적물의 관리와 수리 책임

• 집 고장 시 수리 책임: 보통 집주인 부담 (하지만 특약 필요)
• 하자 발생 시 처리 방법 명시

예시 특약: "임대차 기간 중 보일러, 수도관 등 주요 시설 고장은 임대인 부담으로 수리한다."

주의: 말로만 한 약속은 무효! 반드시 계약서에 특약으로 기재.

✅ ⑥ 특약사항

• 추가 합의 내용 (예: 반려동물 허용, 수리 책임, 관리비 부담)
• 이사 시기 조율, 하자 처리 방식, 주차장 사용 여부 등

예시 특약: "반려동물 1마리 허용, 단 추가 파손 시 임차인 수리 책임."

➡️ Tip: 특약사항은 아래 내용에서 추가적으로 확인.

✅ ⑦ 계약 해지 및 위약금 조항

• 계약 해지 시 위약금 조건 명확히
• 중도 해지 시 잔여기간에 따른 보증금 조정 방식

주의: 해지 사유, 위약금이 없을 경우 분쟁 발생 가능.

✅ ⑧ 서명과 날인

• 임대인, 임차인 본인 서명/날인 필수
• 대리인 계약 시 위임장 첨부

➡️ Tip: 서명 후 사진으로 보관 (추후 증빙용)

➡️ 전월세 임대차 계약서 (필요하시분 다운로드 받으세요~)

부동산임대차계약서.pdf

0.08MB

3. 전세 계약서 작성 시 흔히 하는 실수 (주의!)

구두로만 합의	법적 효력 없음	반드시 특약에 명시
임대인 명의 확인 소홀	가짜 집주인 사기 위험	등기부등본, 신분증 확인
중도 해지 조항 부재	계약 종료 시 분쟁 발생	해지 조건, 위약금 명시
하자 수리 책임 불명확	수리비 부담으로 분쟁	명확한 특약 명시
계약서 보관 소홀	추후 분쟁 시 증거 없음	사진, 복사본 등 이중 보관

✅ 전세 계약서에 자주 쓰는 특약사항 10가지 (상세 예시)

1	보일러, 수도, 전기 등 주요 시설 수리 책임	"임대차 기간 중 보일러, 전기, 수도, 가스, 난방 등 기본 시설의 고장 및 수리는 임대인의 책임으로 한다. 단, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 경우 임차인이 수리 비용을 부담한다."
2	하자 발견 시 수리 조건	"입주 전 또는 입주 후 발견되는 하자에 대해 임대인은 임차인의 요청이 있을 경우 7일 이내 수리를 완료한다. 만약 수리가 어려운 경우 사전에 임차인과 협의한다."
3	반려동물 관련 사항	"임차인은 고양이 1마리를 사육할 수 있으며, 이로 인해 발생하는 손해(소음, 파손 등)는 임차인이 부담하며, 계약 종료 시 원상복구한다."
4	입주 전 청소 및 정리 책임	"임대인은 계약 종료 및 새로운 임차인의 입주 전까지 모든 생활 쓰레기 및 오염을 청소하여 깨끗이 인도한다. 청소 및 정리가 안 된 경우 임차인은 별도의 청소비를 청구할 수 있다."
5	계약 만료 시 원상복구 범위	"임차인은 계약 만료 및 퇴거 시 임대차 당시 상태로 원상복구해야 한다. 단, 일반적 사용에 따른 경미한 손상(도배, 장판의 자연 마모)은 임차인의 책임이 아니다."
6	주차장, 부대시설 사용 조건	"임차인은 아파트 단지 내 지정된 주차장 1대를 사용할 수 있으며, 추가 차량에 대한 주차는 임대인 및 관리사무소의 허가를 받아야 한다. 커뮤니티 시설 이용 시 발생하는 비용은 임차인이 부담한다."
7	중도 해지 조건 및 위약금	"임차인이 임대차 기간 중 계약을 해지할 경우 잔여 기간 보증금의 10%에 해당하는 금액을 위약금으로 임대인에게 지급한다. 단, 임대인의 동의로 신규 임차인을 구할 경우 위약금을 면제한다."
8	관리비 부담 주체 명확화	"전기, 수도, 가스, 난방, TV 수신료, 인터넷 등 모든 사용료와 관리비는 임차인이 부담한다. 단, 건물 보험료 및 건물 시설 수선 비용은 임대인이 부담한다."
9	계약 만료 후 보증금 반환 기한	"계약 종료 및 임차인의 퇴거 완료 후 30일 이내에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하여야 한다. 단, 미납 관리비 또는 손해가 있을 경우 이를 공제 후 지급한다."
10	전세 보증보험 가입 동의	"임대인은 임차인이 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것에 동의하며, 보증보험 가입을 위한 필요서류(등기부등본, 인감증명 등) 제출에 협조한다."

✅ 전세 계약서에 자주 사용하는 특약 문구 (권리변동, 손해배상 등)

1	임대인의 권리변동 및 저당권(근저당) 설정 금지	"임대인은 계약 기간 중 임대 목적물에 대하여 제3자에게 양도, 증여, 매매, 저당권, 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리변동을 일체 하지 않으며, 만일 이러한 권리변동으로 인해 임차인의 보증금 반환에 문제가 발생할 경우 임대인은 이에 대한 모든 책임을 지고, 임차인에게 손해를 배상한다."
2	기존 근저당권 외 추가 설정 금지 및 손해배상	"임대인은 계약 당시 등기부등본상 존재하는 근저당 외 추가적인 근저당권, 가압류, 압류 등 제한물권을 설정하지 않을 것을 확약하며, 위반 시 임차인은 계약 해지 및 보증금 즉시 반환을 요구할 수 있으며, 이에 따른 모든 손해를 임대인이 배상한다."
3	권리침해 발생 시 임차인의 계약 해지 및 보증금 반환 요구권	"임대차 계약 기간 중 임대 목적물에 권리침해(경매, 공매, 가압류 등)가 발생할 경우 임차인은 즉시 계약 해지 및 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 임대인은 계약 해지일로부터 30일 이내에 전액 반환해야 한다. 미이행 시 연 15%의 지연이자를 가산하여 지급한다."
4	임대인의 제3자 매매 시 임차인의 임차권 보호	"임대인이 임대 목적물을 제3자에게 매매할 경우, 임대인은 매수인으로 하여금 본 계약의 모든 내용을 승계하도록 하며, 이를 이행하지 않아 임차인에게 손해가 발생할 경우 임대인이 모든 책임을 진다."
5	임대인의 계약 불이행 시 손해배상 및 법적 조치	"임대인이 본 계약상 의무를 위반하거나 계약상 조건을 이행하지 않아 임차인에게 손해가 발생할 경우, 임대인은 손해 발생일로부터 30일 이내에 그 손해를 배상하며, 지연 시 연 15%의 지연이자를 가산하여 지급한다. 필요 시 임차인은 법적 조치를 취할 수 있다."

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✅ 특약 사항 왜 필요한가?

임대인이 계약 기간 중 대출을 더 받으려고 근저당 설정	임차인 보증금 반환 불안정 → 근저당 설정 금지 조항 필요
임대인이 집을 제3자에게 팔아버리는 경우	새 소유자가 보증금 반환 안 할 위험 → 매수인의 계약 승계 의무 명시 필요
임대인의 불이행, 약속 위반으로 인한 손해	손해배상 및 지연이자 조항 필요
경매, 공매 등 권리침해 발생 시 임차인 보호	계약 해지 및 보증금 즉시 반환 요구 가능하도록 임차인의 권리 명시
임대인이 부동산 권리관계를 숨기고 계약할 경우 (예: 이미 압류된 주택)	권리침해 발생 시 임차인의 해지 및 손해배상 청구 권리 명시 필요

✅ 결론: 꼼꼼한 계약서 작성이 전세 보증금을 지키는 첫걸음입니다!

전세 계약서 하나로 수억 원의 보증금을 보호할 수 있습니다.
조금 번거롭더라도 오늘 알려드린 계약서 항목과 주의사항을 하나하나 확인하며 작성하세요.
특히 특약사항, 수리 책임, 계약 해지 조항 등은 반드시 명확하게 적는 것이 중요합니다.

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